2011 年即將過(guò)去，這一年商業(yè)地產(chǎn)受到越來(lái)越多人的關(guān)注。業(yè)內(nèi)有人士稱(chēng)，住宅地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)來(lái)臨。房企的轉(zhuǎn)型、零售商的轉(zhuǎn)型、商業(yè)地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)拓展……唱出了2011年商業(yè)地產(chǎn)的最強(qiáng)音。在這回首過(guò)去展望未來(lái)的時(shí)候，我們榮幸的邀約到時(shí)尚集團(tuán)總監(jiān)田鴻女士接受搜房網(wǎng)的專(zhuān)訪。

時(shí)尚集團(tuán)總監(jiān) 田鴻

城市綜合體在深圳發(fā)展會(huì)非常快

搜房網(wǎng)：田總，您好!很高興邀請(qǐng)到您接受我們的采訪。作為一個(gè)深圳人，我們時(shí)刻關(guān)心深圳的發(fā)展，首先可以請(qǐng)您對(duì)深圳目前的商業(yè)地產(chǎn)作一個(gè)總體的評(píng)價(jià)嗎?

田鴻：深圳的商業(yè)地產(chǎn)這兩年有了很快的發(fā)展。大家都知道，國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控像很多人預(yù)計(jì)的那樣，出現(xiàn)了按下葫蘆浮起瓢的現(xiàn)象。一方面是住宅地產(chǎn)在不斷地被控制，另一方面從2010年以來(lái)，深圳的寫(xiě)字樓尤其是中心區(qū)的寫(xiě)字樓，價(jià)格漲了許多，我覺(jué)得這應(yīng)該是調(diào)控以后產(chǎn)生的一種很正常很必然的現(xiàn)象。將深圳商業(yè)地產(chǎn)與北京和上海比較的話，我的感受是發(fā)展趨勢(shì)差不多，尤其是寫(xiě)字樓的租金價(jià)格可能比北京和上海還合理點(diǎn)。我覺(jué)得，深圳的未來(lái)可能會(huì)越發(fā)向香港靠近，尤其深圳狹長(zhǎng)的地理特點(diǎn)，會(huì)形成以軌道交通為載體，呈現(xiàn)路段性特征的幾個(gè)大的城市綜合體。可能大家也知道，在深圳像萬(wàn)象城、海岸城這樣大體量的城市綜合體將會(huì)越來(lái)越多。我覺(jué)得城市綜合體在深圳這樣一個(gè)城市會(huì)怎樣呢?發(fā)展會(huì)非常快。

不是所有企業(yè)都適合進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)

搜房網(wǎng)：我們知道2011年對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較特殊的年份，在這一年里商業(yè)地產(chǎn)被越來(lái)越多的人關(guān)注，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，您覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)機(jī)會(huì)嗎?

田鴻：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)很泛的概念，這里面包含很多物業(yè)，比如我們熟知的商業(yè)零售，包括寫(xiě)字樓，酒店式公寓等，還有一些街鋪之類(lèi)，相對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)而言其他類(lèi)別都給歸到商業(yè)地產(chǎn)里來(lái)了。但是我們需要注意，還是我剛才講的例子，由于調(diào)控以及隨著城市化進(jìn)程和人們消費(fèi)水平的提高，會(huì)有這樣一種趨勢(shì)，即從住宅地產(chǎn)去轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得這確實(shí)是一個(gè)趨勢(shì)。

那么，是不是說(shuō)很多開(kāi)發(fā)商包括很多企業(yè)都適合擠到商業(yè)地產(chǎn)這樣一個(gè)領(lǐng)域里來(lái)呢?我覺(jué)得不是這樣的。大家有沒(méi)有注意到，最近有好多品牌企業(yè)，比如說(shuō)保利、萬(wàn)科等等，也慢慢向商業(yè)領(lǐng)域進(jìn)軍，這是跟城市的發(fā)展階段還有城市的發(fā)展歷程有關(guān)。但是，不是所有企業(yè)都適合分享商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕。拿城市綜合體這樣一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目而言，他對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求非常高，對(duì)政府規(guī)劃要求也非常高。所以，雖然是一種趨勢(shì)，但不能說(shuō)企業(yè)轉(zhuǎn)型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)都是機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)非常難以掌控和做好的例題，目前放眼全國(guó)，成功商業(yè)地產(chǎn)案例也不是非常多。

到目前為止，也許很多公司在近幾年的項(xiàng)目拓展上，包括運(yùn)營(yíng)能力上有了很大的提升，但這個(gè)時(shí)候要我們?nèi)ハ乱环N結(jié)論說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)究竟會(huì)有怎樣的一個(gè)結(jié)局，我覺(jué)得都太早。

從時(shí)尚集團(tuán)的經(jīng)歷而言，我們確實(shí)覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)這塊非常難，其實(shí)作為企業(yè)而言每天都如履薄冰，無(wú)論是從項(xiàng)目的選擇上，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上，以及后期的項(xiàng)目提升上，都是一個(gè)非常艱難的過(guò)程。所以對(duì)你提的這個(gè)問(wèn)題我還是持很謹(jǐn)慎的態(tài)度。

時(shí)尚集團(tuán)的商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)別具一格

搜房網(wǎng)：時(shí)尚商業(yè)地產(chǎn)是一家以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，我們可不可以請(qǐng)?zhí)锟偨o我們?cè)倬唧w地介紹一下時(shí)尚商業(yè)地產(chǎn)。

田鴻：時(shí)尚一直致力于成為一家專(zhuān)業(yè)的商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。我應(yīng)該怎么描述時(shí)尚的主營(yíng)業(yè)務(wù)呢?實(shí)際上在這一個(gè)領(lǐng)域里面，可能大家對(duì)于商業(yè)的概念還停留在比如說(shuō)像萬(wàn)象城這樣的Shopping mall，或者低端點(diǎn)像東門(mén)那樣比較隨意性的街鋪。其實(shí)真正所謂的商業(yè)消費(fèi)是針對(duì)消費(fèi)者而產(chǎn)生的。設(shè)想一個(gè)城市當(dāng)中，我相信不會(huì)所有的人天天都去買(mǎi)奢侈品或者名牌，也不會(huì)所有的人都愿意在一種無(wú)序或者非常嘈雜的環(huán)境里購(gòu)買(mǎi)日常所需的潮流飾品、物品。而針對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，時(shí)尚所做的就是把我們這個(gè)時(shí)代當(dāng)中最潮流、最前沿的快時(shí)尚的東西集合起來(lái)，同時(shí)賦予他們一種動(dòng)感的路線，包括提升對(duì)產(chǎn)品的重新詮釋。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，時(shí)尚集團(tuán)做的商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)際上是在強(qiáng)調(diào)，用時(shí)尚獨(dú)特的地下商業(yè)購(gòu)物街的模式來(lái)帶動(dòng)快時(shí)尚消費(fèi)的感覺(jué)。

搜房網(wǎng)：那么未來(lái)時(shí)尚在深圳有什么樣的規(guī)劃呢?

田鴻：深圳是一個(gè)年輕富有活力的城市，也符合我們對(duì)項(xiàng)目拓展的一些定義。集團(tuán)在深圳未來(lái)的項(xiàng)目目標(biāo)會(huì)跟集團(tuán)開(kāi)發(fā)原則是一樣的，核心城市、核心商圈、足夠的規(guī)模……以極大的特點(diǎn)來(lái)延長(zhǎng)我們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。

搜房網(wǎng)：我們知道時(shí)尚在沈陽(yáng)和南京都已經(jīng)有自己非常成熟的商業(yè)項(xiàng)目了，未來(lái)在深圳的開(kāi)發(fā)推展中，這些項(xiàng)目對(duì)深圳來(lái)說(shuō)有沒(méi)有可以借鑒復(fù)制的地方呢?

田鴻：時(shí)尚集團(tuán)沈陽(yáng)和南京的項(xiàng)目中，沈陽(yáng)的已經(jīng)10多年了，南京的也有8、9年的樣子，這兩個(gè)項(xiàng)目都已成為當(dāng)?shù)啬贻p人最喜歡的購(gòu)物基地。之所以能夠被喜歡，第一，它所集中的商品確實(shí)能夠代表這個(gè)時(shí)代當(dāng)中最潮流的元素。第二，它滿足了時(shí)尚的年輕人在購(gòu)物當(dāng)中需要不斷更換，包括既要是大牌又要能夠消費(fèi)得起的這么幾個(gè)特點(diǎn)。沈陽(yáng)和南京的項(xiàng)目我們秉承除了商品的豐富之外，我們還強(qiáng)調(diào)給很多時(shí)尚的年輕人提供了實(shí)地的淘寶體驗(yàn)，我不知道大家能不能理解這一點(diǎn)，實(shí)地的淘寶體驗(yàn)。

對(duì)于未來(lái)深圳的項(xiàng)目，我們?cè)械臇|西會(huì)有很多值得復(fù)制的地方。我建議大家不要認(rèn)為除了Shopping mall以外，其他的東西一定是廉價(jià)的。真的不是非Shopping mall不可，關(guān)鍵是什么呢?關(guān)鍵是怎么樣讓人覺(jué)得你的東西最有創(chuàng)意感。在深圳的項(xiàng)目上，我們會(huì)把沈陽(yáng)和南京原來(lái)在商業(yè)設(shè)計(jì)上做得非常到位的那部分保留下來(lái)，同時(shí)也會(huì)結(jié)合深圳城市的特點(diǎn)，因?yàn)樗鄬?duì)比沈陽(yáng)和南京更年輕更有活力，包括對(duì)商場(chǎng)的挑戰(zhàn)性更高。其實(shí)說(shuō)到這里，時(shí)尚集團(tuán)已經(jīng)在廣州有了一家旗艦店廣州時(shí)尚天河，不久就會(huì)開(kāi)幕了，是我們?cè)趶V州體育中心的項(xiàng)目，它也是時(shí)尚集團(tuán)目前最大的項(xiàng)目。希望等到深圳項(xiàng)目做成的時(shí)候，能夠借鑒廣州天河時(shí)尚。

深圳有更好的適應(yīng)力和調(diào)整力

搜房網(wǎng)：時(shí)尚選擇廣州深圳進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展顯然是出于對(duì)前景的看好，那么你們對(duì)深圳商業(yè)地產(chǎn)有怎樣的一個(gè)預(yù)期呢?

田鴻：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期的話，我是不愿意去做這樣一個(gè)評(píng)述和回答的。第一，可能我們?cè)诤芏喙?jié)目當(dāng)中都會(huì)聽(tīng)到一些關(guān)于預(yù)測(cè)還有大家的一些觀點(diǎn)。本身很坦誠(chéng)地說(shuō)，我們確實(shí)做的就是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中非常細(xì)分的一個(gè)行業(yè)，我們僅僅想做的是商鋪開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)，而在商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)里面的話，我們又僅僅想做的是對(duì)于年輕時(shí)尚潮流這塊的細(xì)分。但是我還是知道，深圳這樣的城市的話，因?yàn)樗幕蚍浅：茫晕蚁嘈湃绻诖蟮内厔?shì)和規(guī)律下面，深圳這個(gè)城市會(huì)比其他城市有更好的適應(yīng)力和調(diào)整力。

搜房網(wǎng)：作為商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者，時(shí)尚地產(chǎn)既要讓我們的商家實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，又要讓我們的消費(fèi)者獲得良好的購(gòu)物體驗(yàn)。在做好這兩份工作時(shí)，時(shí)尚有沒(méi)有心得可以跟我們分享?

田鴻：我們一直強(qiáng)調(diào)，時(shí)尚致力于成為最優(yōu)秀的商鋪開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，時(shí)尚在做的是把商家運(yùn)營(yíng)當(dāng)中比較難的幾個(gè)問(wèn)題都很好的解決了。具體開(kāi)來(lái)說(shuō)，商家在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中比較難的幾個(gè)問(wèn)題：第一是選址。在和時(shí)尚集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目合作以后，無(wú)論是幾百個(gè)商家還是上千個(gè)商家，他們都不用擔(dān)心選址的問(wèn)題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)搭建了一個(gè)非常好的平臺(tái)。第二，商家除了選址以外，商鋪的設(shè)計(jì)和商品的陳列布展也算是一大難題。時(shí)尚有非常強(qiáng)大的商鋪設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，每個(gè)商家都會(huì)獲得我們免費(fèi)的商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)陳列的培訓(xùn)和指導(dǎo)，甚至實(shí)話說(shuō)他的圖紙都是由我們負(fù)責(zé)搞定的。第三，貨源問(wèn)題。實(shí)際上，我們從沈陽(yáng)到南京，以及到廣州，都會(huì)選擇最有眼光的商家，就像一個(gè)企業(yè)要做好一定要有最優(yōu)秀的員工一樣。時(shí)尚的特色就是在選擇商家的時(shí)候，一直在像選員工一樣，而并非誰(shuí)愿意跟我合作，誰(shuí)愿意付租金就把鋪?zhàn)咏唤o誰(shuí)，我覺(jué)得這是時(shí)尚的一個(gè)特色。我剛才講了商家我們視他為整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)密不可分的一部分，在他的后續(xù)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，從他的進(jìn)貨渠道包括營(yíng)業(yè)員的銷(xiāo)售技巧，還有整個(gè)貨品的網(wǎng)絡(luò)流程，公司都有非常強(qiáng)大的后臺(tái)去保障。我個(gè)人覺(jué)得，商家在這樣一個(gè)大的商業(yè)平臺(tái)當(dāng)中，他完全有機(jī)會(huì)可以按照自己的創(chuàng)意去做好他份內(nèi)、他最應(yīng)該做好的事情 ——經(jīng)營(yíng)，而其他所有的東西都是由我們來(lái)做。所以時(shí)尚的特色應(yīng)該是，第一，他的位置有類(lèi)似火車(chē)站附近這樣的人氣。第二，他的商品一定是快時(shí)尚流轉(zhuǎn)快的品牌。第三，我們有眼光獨(dú)到的商家。第四，我們對(duì)所有商家都提供了酒店式的物業(yè)管理。我覺(jué)得這就是時(shí)尚的特色。

核心城市、核心商圈、足夠規(guī)模

搜房網(wǎng)：您剛剛談到選址，那么時(shí)尚未來(lái)在深圳的項(xiàng)目，能再細(xì)談?wù)勥x擇的標(biāo)準(zhǔn)嗎?

田鴻：大家都知道商業(yè)有一句最古老的話，就是地段。其實(shí)我覺(jué)得這在公司發(fā)展的不同階段，包括城市發(fā)展的不同階段，我們選擇項(xiàng)目的話也會(huì)不一樣。當(dāng)然，我們會(huì)堅(jiān)持我們以前的規(guī)則，就是核心城市核心商圈，包括要有足夠的規(guī)模，最好能夠跟軌道交通接軌，同時(shí)也幫助改善城市的交通，為市民提供更加便利的出行和購(gòu)物，我覺(jué)得這是一大方向。還有一大方向，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，我們也會(huì)考慮一種更適合停車(chē)，包括更適合休閑娛樂(lè)體驗(yàn)的城鄉(xiāng)結(jié)合處的形式。可能這是未來(lái)公司發(fā)展項(xiàng)目的兩大趨勢(shì)。

搜房網(wǎng)：也就是說(shuō)，將來(lái)的拓展不局限于深圳?

田鴻：是的。目前我們?cè)谏蜿?yáng)、南京、廣州、深圳在做商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)我們可能會(huì)以我們?cè)械幕貫榛A(chǔ)的長(zhǎng)三角、珠三角，還有一些現(xiàn)在中西部城市發(fā)展比較好的，比如說(shuō)重慶、長(zhǎng)沙等地方也有過(guò)一些前期的項(xiàng)目論證。

時(shí)尚是一種態(tài)度

搜房網(wǎng)：您覺(jué)得時(shí)尚地產(chǎn)它最吸引您的地方是哪里?

田鴻：這有兩個(gè)角度，我把我自己當(dāng)成一個(gè)很普通的消費(fèi)者，或者很普通的商家去考慮。我覺(jué)得時(shí)尚吸引商家的是：第一，它確實(shí)給好多想要從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人提供更多的機(jī)會(huì)，而不像其他的我們所熟知的很多賣(mài)場(chǎng)要提供很高的入場(chǎng)費(fèi)等門(mén)檻，甚至說(shuō)是很多條款性的規(guī)則。時(shí)尚的平臺(tái)，圓了很多年輕人包括商家愿意從事商業(yè)零售的夢(mèng)想。這么多年下來(lái)，時(shí)尚所擁有的五千多個(gè)業(yè)戶，從我對(duì)他們的了解，他們當(dāng)中有60%-70%的人因?yàn)闀r(shí)尚實(shí)現(xiàn)了富裕的夢(mèng)想，這是一種非常好的感受。作為消費(fèi)者而言，我覺(jué)得它的最大好處是完全改變和詮釋了一種概念，就是說(shuō)時(shí)尚不等于大牌，時(shí)尚是一種態(tài)度、心態(tài)和一種習(xí)慣。這種態(tài)度以一種激情包括一種改變的心態(tài)在社會(huì)當(dāng)中得以展現(xiàn)。我覺(jué)得如果作為消費(fèi)者而言，你會(huì)覺(jué)得時(shí)尚給你的購(gòu)物體驗(yàn)是，它能夠在你適度的消費(fèi)當(dāng)中體會(huì)獨(dú)特和不一樣的那種時(shí)尚感覺(jué)。

搜房網(wǎng)：好，我們也希望時(shí)尚把這種理念傳播得更廣，為我們的社會(huì)多做貢獻(xiàn)。最后借此機(jī)會(huì)，我們請(qǐng)?zhí)锟偨o我們搜房網(wǎng)的網(wǎng)友們拜個(gè)早年。

田鴻：好!借這次機(jī)會(huì)，時(shí)尚集團(tuán)向所有搜房的網(wǎng)友致以新年的問(wèn)候，祝大家生活時(shí)尚、心態(tài)時(shí)尚、身體健康。我們?cè)敢馀c搜房網(wǎng)的網(wǎng)友一起，迎接更加非常時(shí)尚美好的明天。

搜房網(wǎng)：謝謝!